Post Image

Чи готова держава до запровадження ринку землі?

У книзі Едеіра Тернера “Між боргом та дияволом: гроші, кредит і реформування глобальних фінансів” йдеться про те, що починаючи з середини ХХ століття досягнути конвергенції з розвиненими економіками змогла мізерно мала кількість країн.

Автор виділяє лише три країни з великою кількістю населення, які досягли принаймні 70% від рівня життя розвинених країн: Японія, Корея і Тайвань.

Історія успіху кожної з перелічених країн мала свої особливості. Проте спільним знаменником був базовий набір ключових елементів: успішна земельна реформа з інтенсивним стимулюванням малого фермерства, активна промислова політика та виважене регулювання фінансової системи з метою стимулювання інвестицій у реальний сектор економіки.

З другим і третім елементами в Україні повний провал, але що стосується земельної реформи, то 2020 рік дав привід для обережного оптимізму.

Спробуймо з’ясувати, чи виправданий цей оптимізм і чи не поповнить земельна реформа довгий перелік змарнованих шансів на успіх.

Закон. 31 березня 2020 року Верховна Рада ухвалила Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення” (№ 552-IX, законопроєкт №2178-10), який дає старт запровадженню ринку землі.

Закон набирає чинності з 1 липня 2021 року і містить, зокрема, такі положення:

1) з 1 липня 2021 року скасовується дія мораторію на продаж землі с/г призначення;

2) з 1 липня 2021 до 1 січня 2024 року право на купівлю землі матимуть лише фізичні особи-громадяни України, юридичні особи отримують таке право з 1 січня 2024 року;

3) з 1 липня 2021 року до 1 січня 2024 року обмеження на купівлю землі – не більше 100 га на одну особу, з 1 січня 2024 року – не більше 10 тис га;

4) питання надання права купувати землю іноземцям має вирішуватись на референдумі;

5) юридичним особам, акціонерами або власниками яких є іноземні громадяни, заборонено купувати землю, що розташована ближче 50 км від державного кордону України (незважаючи на результати референдуму). Заборона на купівлю землі також поширюється на юридичних осіб, власниками яких є громадяни РФ, особи, що належать/належали до терористичних організацій, іноземні держави, офшорні компанії;

6) переважне право орендаря на купівлю: орендарі, які працюють на землі і мають право користування не пізніше ніж з 2010 року, можуть викупити землю з розстрочкою до 10 років за ціною нормативної грошової оцінки таких ділянок без проведення земельних торгів. Право власності покупець отримує після першого платежу;

7) банки зможуть стати власниками землі за умови, що земельна ділянка отримана ними як застава за непогашеним кредитом. Такі ділянки банки повинні продати на земельних торгах протягом двох років після отримання права власності;

8) заборона на продаж державних та комунальних земель;

9) до 2030 року ціна землі повинна бути не менше нормативної грошової оцінки.

“Земельний пакет”. Ухвалення закону № 552-IX – необхідна, але не достатня умова запровадження ринку землі. До пріоритетних завдань земельної реформи на сучасному етапі фахівці відносять:

  • проведення “земельної” децентралізації та надання громадам можливості повноцінно управляти землями в межах своєї території;
  • дерегуляцію землеустрою та оцінки земель, здійснення комплексного планування території сільської громади;
  • забезпечення публічності та відкритості кадастрових систем через розбудову національної інфраструктури геопросторових даних;
  • запровадження електронних земельних торгів;
  • вирішення проблеми земельного рейдерства.

У контексті вирішення зазначених завдань, окрім закону № 552-IX, Верховна Рада ухвалила такі закони:

  • ЗУ “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству” (№340-IX), який передбачає створення додаткових можливостей захисту майнових прав власників і користувачів землі, запобігання протиправному поглинанню і захопленню підприємств в аграрному секторі за рахунок обміну інформацією між реєстром речових прав на нерухоме майно і земельним кадастром;
  • ЗУ “Про національну інфраструктуру геопросторових даних” (№554-IX), що передбачає створення національного геопорталу НІГД, на якому оприлюднюватимуться всі характеристики земельної ділянки, що є в розпорядженні різних органів влади, зокрема, дані галузевих та відомчих кадастрів: земельного, містобудівного, лісового, водного, родовищ та проявів корисних копалин, курортів, заповідних територій тощо;
  • ЗУ “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель” (№711-IX), який врегульовує питання встановлення меж громад, спрощує виконання топографо-геодезичних і картографічних робіт та передбачає вдосконалення процедур у сфері містобудівної діяльності та землеустрою;
  • ЗУ “Про внесення змін до деяких законів України щодо функціонування Державного аграрного реєстру та удосконалення державної підтримки виробників сільськогосподарської продукції” (№985-IX), який передбачає удосконалення механізму розподілу субсидій та надання державної підтримки за визначеними пріоритетними напрямами.

Крім вже ухвалених законів, “земельний пакет” передбачає ухвалення ще кількох законопроєктів:

  • №2194 – комплексний законопроєкт, що “увібрав” у себе близько 30 ініціатив щодо децентралізації та дерегуляції земельних відносин: на законодавчому рівні фіксує передачу землі громадам, децентралізує процес управління землею, передає функції контролю від Держгеокадастру до громад.

Ухвалений в першому читанні ще 14 листопада 2019 року, проте 2 грудня 2020 року законопроєкт було відправлено на повторне друге читання (попри позитивний висновок Комітету з питань аграрної та земельної політики).

На думку нещодавно призначеного міністра АПК Романа Лещенка, без ухвалення зазначеного законопроєкта реалізувати земельну реформу у передбачені строки неможливо;

  • №2195 – передбачає запровадження обов’язкового продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них через електронні аукціони (ухвалено в першому читанні 14 листопада 2019 року);
  • №3012-2 – визначає механізм приватизації землі працівниками державних сільськогосподарських підприємств (йдеться про 750 тис. га). Законопроєкт ухвалено в першому читанні 13 липня 2020 року;
  • законопроєкт про створення Фонду часткового гарантування кредитів у сільському господарстві для забезпечення доступу до кредитів малих сільгоспвиробників, зокрема на купівлю землі. ВРУ відхилила кілька законопроєктів (№3205, №3205-1), урядовий законопроєкт №3047 було відкликано. Наразі на розгляді у ВРУ перебуває депутатський законопроєкт №3205-2.

Ще кілька законопроєктів перебувають на стадії розробки: щодо консолідації земель, щодо трансформації інституту постійного користування землею та про об’єднання водокористувачів.

Однак, самого лише ухвалення зазначених законопроєктів недостатньо.

На початку вересня директор Світового банку у справах країн Східної Європи Аруп Банерджі у своїй статті зазначив, що процес створення необхідних нормативних актів, інституцій та імплементації можуть зайняти щонайменше дев’ять місяців.

Тому, враховуючи термін відкриття ринку землі з 1 липня 2021 року, дуже важливо ухвалити відповідні закони не пізніше кінця вересня 2020 року.

Як бачимо, перелічені вище законопроєкти залишаються неухваленими навіть на кінець 2020 року

Передача землі громадам. 15 жовтня Президент видав Указ №449 “Про деякі заходи щодо прискорення реформ у сфері земельних відносин”, яким зобов’язав КМУ, серед іншого, активізувати діяльність щодо передачі земельних ділянок с/г призначення державної власності в комунальну власність.

Незрозуміло, однак, чому цими питаннями опікується Президент?

На виконання зазначеного указу КМУ прийняв постанову від 16 листопада 2020 року №1113, якою, зокрема, було доручено Держгеокадастру забезпечити прискорення проведення інвентаризації земель с/г призначення державної власності та передачу земельних ділянок с/г призначення державної власності у комунальну власність.

За наявною станом на 17 грудня інформацією, громадам було передано 1,5 млн га із запланованих 2 млн га.

Земельний кадастр. За даними Держгеокадастру, станом на середину грудня до земельного кадастру внесено відомості про 15 млн земельних ділянок с/г призначення загальною площею 32 млн га.

Тоді як на момент ухвалення закону №552-IX відповідні показники становили 14,3 млн та 31,2 млн (на 30.03.2020 року).

Тобто, за останніх вісім місяців наповнюваність земельного кадастру зросла з 75% до 77% (загальна площа с/г угідь становить 41,4 млн га).

З іншого боку, поза кадастром перебуває близько 10 млн га с/г землі. Зокрема, за словами Романа Лещенка, до земельного кадастру не внесені 40% із понад 500 тис га земель Міністерства оборони.

Заради справедливості слід зазначити, що лише половина країн-членів ЄС має наповненість кадастрів понад 80%.

10 жовтня 2020 року КМУ прийняв постанову №948, якою зобов’язав Держгеокадастр провести інвентаризацію документації із землеустрою у строк до 1 січня 2022 року.

Тобто, протягом шести місяців ринок землі має працювати без чіткого уявлення держави про статус земельних ділянок, речові права на які були зареєстровані до 2013 року.

Зважаючи на усе вищевикладене, стан підготовки держави до запровадження ринку землі слід визнати незадовільним.

Критично важливим (ключовим) для створення повноцінного ринку є забезпечення доступу малих фермерів до фінансових ресурсів на купівлю землі.

Це визнають не лише чиновники, але навіть представники середнього і великого аграрного бізнесу.

Проте, ще навесні, невдовзі після ухвалення закону №552-IX, виконавчий директор Незалежної асоціації банків України (НАБУ) Олена Коробкова відверто визнала, що протягом 2021 – 2023 року банки не будуть зацікавлені у кредитуванні малих сільгоспвиробників під заставу землі.

Відчутного прогресу у цьому питанні в НАБУ очікують лише з 2024 року, після збільшення ліміту на купівлю землі до 10 тис. га та входження на ринок юридичних осіб.

Тобто, без допомоги держави, дрібний фермер виявиться неспроможним конкурувати за землю з великими гравцями.

Вирівняти шанси малих сільгоспвиробників, за задумом авторів реформи, має Фонд часткового гарантування кредитів у сільському господарстві.

Однак, законопроєкт щодо створення зазначеного фонду (№3205-2), що перебуває на розгляді у Верховній Раді з кінця травня, не виносився навіть на перше читання (попри позитивний висновок аграрного комітету).

І якщо у бюджеті 2020 року на формування статутного капіталу Фонду часткового гарантування кредитів було початково передбачено 240 млн грн, то у бюджеті 2021 року відсутній навіть такий рядок.

Наразі фінансова підтримка сільгоспвиробників шляхом часткового здешевлення кредитів здійснюється на підставі постанови КМУ №300 від квітня 2015 року, згідно з якою держава може відшкодувати позичальникам-аграріям до 1,5 облікової ставки НБУ.

У 2020 року на зазначену мету було передбачено 1,2 млрд грн. Зважаючи на те, що загальна сума фінансової підтримки сільгоспвиробників у бюджеті 2021 року збільшена порівняно з 2020 року лише на 0,5 млрд грн (до 4,5 млрд грн), можна припустити, що й сума компенсації відсотків за кредитами буде близькою до обсягу 2020 року

Окрім питання достатності обсягів державної підтримки малих сільгоспвиробників на купівлю землі, відкритим залишається питання критеріїв, за якими держава здійснюватиме підтримку.

Тобто, чи така підтримка надаватиметься лише з огляду на розмір господарства, чи до уваги братиметься також спеціалізація виробництва.

За словами заступника міністра розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства Тараса Висоцького, чекати розгляду вищезазначених законопроєктів у залі Верховної Ради можна не раніше лютого (засідання аграрного комітету має відбутися в кінці січня).

А крім законів, як вже зазначалося, необхідним є ухвалення великої кількості підзаконних актів.

Під час круглого столу “Майбутнє земельної реформи – дорожня карта на 2021 рік”, проведеного 17 грудня Київською школою економіки, неодноразово лунала інформація про те, що для запуску ринку землі уряду необхідно прийняти близько 50 постанов, тобто по 2 постанови на тиждень протягом І півріччя 2021 року

Як не дивно, але точніше сформульованої дорожньої карти підготовки держави до запровадження ринку землі, ніж ці “2 постанови на тиждень”, фактично, немає. Проте, очевидним є те, що виконати таку “дорожню карту” дуже складно або й неможливо, особливо, з врахуванням непрогнозованої епідемічної ситуації.

На окрему увагу заслуговує провал інформаційного супроводу земельної реформи: за пів року до відкриття ринку землі (без перебільшення, доленосної події у житті країни) це тема, фактично, відсутня в медіапросторі.

З огляду на усі зазначені перепони, з високою ймовірністю можна передбачити що 1 липня 2021 року “ринок землі” запрацює на повну силу лише для тих, хто звик отримувати вигоду від недосконалості законодавства. Якщо, звісно, мораторій не буде продовжено, що видається не таким вже фантастичним сценарієм.

У вищезгаданій статті директор Світового банку у справах країн Східної Європи застеріг, що існує небезпека того, що відкриття ринку землі за відсутності суворих правових та регуляторних гарантій призведе до повторення процесу приватизації зразка 1990-х років, тобто зробить ринок вразливим перед потужними гравцями і фактично поглибить корупцію, пов’язану із земельним ринком, та соціальну нерівність.

Тож мусимо зробити усе можливе, щоб зазначене застереження не стало пророцтвом.

Завідувач відділу грошових ринків Growford Institute Михайло Джус для Цензор.нет.